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1031 交换 – 概述/操作方法

  • 2019 年 10 月 10 日
  • 德文卢卡斯

可能没有比 1031 交易所更好的投资房地产税收激励措施了。参考《国内税收法》第 1031 条命名,“1031 交换”允许对投资房地产进行免税(或递延税,见下文)交换,在购买和出售哪些房地产方面具有广泛的自由度。  

Newport Beach、Costa Mesa 和无数其他房产价值呈爆炸性增长的社区的投资房产所有者可以利用这一重要工具在一个地点出售投资房产,并将这些利润的 100%(100% 免税)转移到在美国其他任何地方购买新房产。  

1031 交换 可能有利于转移不动产资产的位置(即州与州之间、城市与城市之间)和/或投资物业的数量

 (即一个单户住宅变成几个单户住宅、公寓、复式公寓或公寓大楼)和/或不动产的类型(即单户住宅到商业仓库)。

这甚至可以适用于相关人员,但他们必须在交换后至少保留财产两年。  

必须遵守许多规则和严格的时间表,并且需要专业帮助。以下是该过程的简要概述、一些规则和一些常见示例。

1031 交换如何运作/免税 VS。递延税款

什么是 1031 交换以及它是如何工作的? 1031 Exchange 在转让时不征收资本利得税;但是,如果随后的财产在没有其他 1031 Exchange 的情况下出售,则需要缴纳税款(不存在其他例外情况,例如继承税或赠与税)。因此,许多人将 1031 交易所称为“延税”而不是“免税”。

也就是说,结合其他遗产规划机制(即赠与和继承),可以利用 1031 交换来帮助消除或减少整体遗产税。 1031个交易所的数量没有限制。

基本规则

交换者不得收取任何款项,即使是出于购买新房产的临时目的。出于这个原因,需要第三方协助进行 1031 交换(从技术上讲,拥有该财产,交换的钱并重新投资到新财产中,之后所有权将转移回所有者)。  

其他三个关键规则适用(有许多独特的情况需要咨询 1031 专业人士):

(1) 获得“同类”替代财产,该财产将用于投资或在贸易或业务中富有成效地使用

“同类”几乎适用于美国所有形式的投资房地产(住宅、商业、农业等),但不包括purley 开发房地产(即您不能购买房地产专门用于开发或“翻转”和转售相同)。激励的目的是交换持有或使用的不动产投资资产,而不是新建筑或重建的激励。

(2) 购买置换物业

(a) 的 相等或更大的值;

(b) 再投资 all of the equity, 和;

(c) 获得相同或更多的替代财产债务.  

换句话说,必须替换整个价值,而不仅仅是利润,否则将对差额(又名“引导”)征税。  

“引导”本质上是任何非滚动且应纳税的东西。

债务可以用额外的现金代替,但现金股本不能用额外的债务代替。因此,您不能获取现金利润并“交换” 债务。所有的现金都必须滚动。  

(3) 遵循所需的时间表

  1. 交换必须是 180天内完成 (即从出售第一处房产到完成购买第二处房产)。
  2. 交换财产必须是 45 天内“确定” 出售第一处房产的信息(即必须通知某些第三方“确定”您要交换的房产)。

实际“识别”财产的时间很短,这意味着该过程必须是并发的。换句话说,考虑 1031 Exchange 的人应该同时致力于出售现有房产和购买新房产。如果您出售第一处房产并且无法及时关闭新房产,您将欠下销售的全部税款。

例子

示例 1 – 无“启动”:

丹佛一座 18 单元的公寓大楼,多年前以 300,000 美元的价格购买,今天以 4 美元的价格出售。业主以 4 美元的价格购买(或“交换”)纽波特海滩海滨复式公寓。业主将对丹佛公寓大楼 3.7 毫米的收益征收零资本利得税。  

随后,业主可以通过赠与和/或遗产规划将纽波特海滩海滨复式公寓转让给他或她的继承人,可能对利润征收零资本税(如果总遗产在当前限制范围内,截至 4 月 13 日为 11.18 美元) , 2018)。

示例 2 – 使用“引导”:  

用作出租和投资物业的纽波特海滩海滨庄园以 8 美元的价格出售,利润为 6 美元。业主以 6 毫米的价格在缅因州购买了一间住宿加早餐旅馆,并从销售中保留了 2 毫米。业主将欠 2 毫米“靴子”的资本利得税(即纽波特海滩海湾房地产的销售价格与 B&B 的购买价格之间的差额),但业主将不欠任何 6 美元的资本利得税毫米的利润。  

因此,1031 交易所仍然非常有利,即使所有资金都没有完全转入新资产,也就是“部分交易所”。

新税法变更/仅适用于房地产

自 2018 年 1 月 1 日起,1031 Exchange 仅适用于房地产资产。作为最近税收改革的一部分,这是一个巨大的变化。以前,可以交换其他形式的资产,例如艺术品换房地产等;现在已经不是这样了,只有不动产可以交换。  

最近的变化凸显了 1031 交易所未来的不确定性。事实上,许多人呼吁完全取消这种激励措施,任何未来的大会都可能进一步限制 1031 交易所的利益。那些考虑 1031 Exchange 的人应该与他们的房地产和法律专业人士讨论同样的问题。

第二家园、度假屋、投资转个人或个人转投资

一般来说,度假屋或第二套房子不符合在 1031 Exchange 中出售或购买房产的资格。也就是说,如果该物业是真正的投资而不是供个人使用,则可能。

要符合被放弃财产的资格,该财产必须在交换前已拥有 24 个月,并且在这两个 12 个月期间的每一个期间内,所有者必须 1) 以公平市场租金租用该单元十四或更多天,以及 2) 将个人使用限制为 12 个月内以公平市场租金出租的天数的 14 天或 10% 中的较大者。

要符合置换物业的资格,业主必须在交换后立即拥有该房屋 24 个月,并且在这两个 12 个月期间,业主必须 1) 以公平市场租金租用该单元十四天或更长时间, 2) 将个人使用限制在 12 个月内以公平市场租金出租的天数的 14 天或 10% 中的较大者。

“个人使用”包括交易所的朋友和家人不支付公平市场价值租金的使用(但如果他们支付公平市场价值租金,则不包括在内)。  

结论

1031 交易所可能是投资房地产的最佳税收激励措施;它可以与其他形式的遗产规划相结合,甚至可能用于在正确的时间表下并符合其他要求的后来成为(或曾经是)第二居所的房产。  

最近联邦税法的变化凸显了 1031 交易所未来的不确定性。希望在纽波特海滩、科斯塔梅萨和无数其他房地产价值呈爆炸性增长的社区进行买卖的投资者应该与其房地产专业人士一起探索 1031 Exchange 的好处。

正规棋牌游戏排行榜 随时为投资者客户提供 1031 交易所的帮助,尤其是在纽波特海滩、科斯塔梅萨和加利福尼亚州奥兰治县沿海地区。  

— 德文·卢卡斯

作者 Devin R. Lucas 是一名房地产律师、经纪人和房地产经纪人®,专门从事纽波特海滩、科斯塔梅萨和奥兰治县沿海社区的工作,为住宅房地产的个人和投资者提供服务。 Courtney Lucas,注册会计师、房地产销售员和 REALTOR®。  德文·卢卡斯 (Devin Lucas) 和考特尼·卢卡斯 (Courtney Lucas) 与该地区领先的奢侈品经纪公司 Villa Real Estate 合作。 

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资料来源:

  • IRS 出版物,IR-2018-94,“根据最近颁布的税法进行的通货膨胀调整”“
  • 国内税收法第 1031 节
  • 投资物业交易服务公司 www.ipx1031.com
  • Asset Preservation Incorporated,www.apiexchange.com

 

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德文卢卡斯

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