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加州 60 和 90 号提案 – 转移到新住宅的财产税

  • 2018 年 4 月 4 日
  • 德文卢卡斯

60号提案 如果满足某些条件,则允许将现有的 13 号提案基准年价值从旧居转移到同一县内的替代居所。此福利面向年满 55 岁且能够满足所有合格条件(见下文)的房主开放,适用于所有县。 60 号提案是加利福尼亚州选民于 1986 年批准的宪法修正案。它被编入了税收法典第 69.5 节。

90号提案 具有与 60 号提案相同的规定和资格,但适用于加利福尼亚州从一个县到另一县的转移,前提是新县颁布了可选的 90 号提案(与适用于所有县的 60 号提案不同)。在本文首次发表时采用了 90 号提案条例的县是:阿拉米达、埃尔多拉多、洛杉矶、奥兰治、河滨、圣贝纳迪诺、圣地亚哥、圣马特奥、圣克拉拉和文图拉。但是,此列表可以随时更改。联系当地评估员,看看您的原始财产的价值是否可以转移到该县的替代品。

60 号提案或 90 号提案资格清单:

  1.  – 根据 60 号提案,原房产(旧居)及其替代房产(新居)必须位于同一县。或者,根据 90 号提案(搬到新县),新县必须采用 90 号提案(检查新县保证)。
  2. Age – 截至原财产转让之日,卖方或与卖方同住的配偶必须年满 55 岁。
  3. 必须有先前的豁免资格/主要居住地 – 原始财产必须符合房主豁免条件(即主要住所)或有权获得残疾退伍军人豁免。
  4. 价值 – 置换住宅的价值必须等于或低于原房产的价值。
  5. 时间 / 两 (2) 年 – 必须在原始房产出售后的两 (2) 年内(之前或之后)购买或新建替代住宅。
  6. 旧物重估 – 作为转让的结果,原始财产必须以其当前的公平市场价值进行重新评估。换句话说,你必须出售你的旧居,你不能把它送给孩子或其他人。
  7. 提出索赔 – 必须在购买替代住宅或替代住宅的新建筑完成之日起三 (3) 年内在橙县提出救济申请,才能获得全额救济。与每个县核对以确定他们的索赔要求。

 

FAQ

问:在替换住宅的几位共同所有者中,只有一个索赔人需要在原始房产出售之日至少年满 55 岁,这是真的吗?

A. 可以,但索赔人必须是记录所有人。索赔人或其配偶也必须是原始财产的居住者,并且在出售之日至少年满 55 岁。

 

问:纳税人可以多次申请并获得 60 或 90 号提案的好处吗?

答:不,这是一次性福利。如果您之前已获得此福利,则您不符合资格。

 

问:“价值等于或低于原始住宅”是什么意思?

A. 一般而言,“等于或小于价值”是指:

如果在出售原始房产之前购买了替代住宅,则为原始房产市场价值的 100%。

如果在原房产出售后一年内购买置换住宅,则为原房产市场价值的 105%。

如果在原房产出售后的第二年内购买替换住宅,则为原房产市场价值的 110%。

 

问:“相等或较低价值”测试是否是原始房产的销售价格与购买价格或重置住宅的新建筑成本的简单比较?

A. 不可以。必须使用原始房产的完整市场价值和替换住宅在购买之日或新建筑完工之日的完整市场价值进行比较。这很重要,因为销售价格并不总是与市场价值相同。评估员必须确定每处房产的市场价值,这可能与销售价格不同。

 

问:如果我的替换住宅当前的全部现金价值略高于我原来房产的全部市场价值,我还能获得部分福利吗?

A. 不可以。除非置换住宅满足“同等价值或较低价值”测试,否则无法享受任何福利。

 

问:我是否可以将我的原始财产交给我的孩子,并且在我购买替换财产时仍能获得 60/90 提案福利?

A. 不可以。法律规定,必须以对价出售原始财产,并在出售时按完整市场价值重新评估。转让给儿童或通过礼物或设计处置的原始财产不符合条件。

 

问:如果根据 60 号提案将基准年计算价值从原始房产转移到替代住宅,评估员是否无法进行补充评估?

A. 不可以。当购买或新建替代住宅时,法律要求评估员对导致基准年价值变化的所有交易进行补充评估(正面或负面),包括符合 60 号提案的交易。 (税收和税收法典第 75 条)。

 

问:当我出售我的原始财产(由我单独拥有)并与多个共同所有者购买替换住宅时,我是否有资格享受 60/90 提案的福利?如果我只拥有置换住宅的 10% 的权益怎么办?

答:是的。只要您符合其他条件,您的原始房产的基准年价值就可以转移到您的替代住宅。无论替换住宅上有多少记录的共同所有者,您都可以获得 60 号提案的福利。在这种情况下,将原始房产的总市场价值与替代房产的总市场价值进行比较,而不管符合条件的主要索赔人可能仅拥有原始和替代住宅房产的 10%。  

作为索赔人,您和您的配偶将使用您的“一次性”福利。替代财产的记录所有人(不是索赔人的配偶)不被视为索赔人,并且对该财产提出的索赔不会构成共同所有人使用一次性排除条款,即使该人可能受益从房产税减免。

 

问:两个最近出售了各自拥有的原始房产的其他合格纳税人可以在他们一起购买单个替换住宅时合并他们的 60/90 提案福利申请吗?

A. 不可以。他们只能通过将其原始财产与共同购买的替代住房进行比较来获得福利,如果其中一方(而不是两者一起)符合条件,则他们才能获得福利。实施立法明确禁止合并索赔,无论替代住宅的共同所有者是否已婚。

 

问:作为原始房产的前共同所有者,我可以与购买单独替换住宅的其他共同所有者一起从我的替换住宅中获得部分利益吗?

A. 不可以。法律规定,在所有共同所有人购买单独的置换住宅的这种情况下,只有一名原始财产的共同所有人才能获得或曾经有资格获得房主豁免。共同所有人必须在他们自己之间确定应获得利益的人。只有在多个住宅的原始财产的情况下,其中几个共同所有者有资格获得单独的房主豁免,该财产的部分基准年价值可以转移到几个合格的替代住宅。

 

问:如果我是拥有多个住宅单元的房产的共同所有人怎么办?

A. 原始财产的一部分可能有资格为您提供房主豁免。该部分的基准年价值可以转移到您的替代住宅。原始财产的其他部分可能有资格获得单独的房主豁免。其他部分的基准年价值可以转移到另一个置换住宅。

 

问:当一个人出售原始房产,然后在两年内购买替换住宅时,他/她是否有资格获得 60/90 提案的福利,但不再有资格获得已售出近两年的原始房产的房主豁免前?

答:是的。法规要求原始财产在出售时有资格获得房主豁免。如果索赔人在出售时拥有并占用该物业作为其主要住所,则符合资格。

 

问:如果我的原始房产在橙县之外,但我的替代住宅在橙县内,我能否获得 60 号提案的福利?

A. 不可以。两处房产都必须在奥兰治县内。

 

问:如果我的原始房产在奥兰治县内,但我的替代住宅在加利福尼亚州的另一个县,我可以领取 60 号提案的福利吗?

答:您可能符合第 90 号提案的资格。致电替代住宅所在的县评估办公室,询问该县是否允许在县之间转移基准年价值。

 

问:如果将我的基准年价值转移到替代住宅导致了作为退款的补充评估,我是否仍然需要支付替代房产的现有年度滚动税单,还是会调整该账单以反映新的,较低的价值?

A. 很遗憾,您必须为您的替换房产支付现有的年度滚动税单。该法案不能调整或取消以反映 60 号提案的好处。此外,您必须先支付该账单,然后才能将 60 号提案福利产生的任何退款发送给您。

但是,在支付现有账单后,您稍后将收到反映 60 号提案福利的退款。换句话说,当整个过程完成时,您将不会多缴任何税款(收入和税收法规第 75.43.c 节)。

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资料来源:

橙县评估员
http://www.ocgov.com/gov/assessor/programs/55plus#470

北美产权公司
http://www.nat.com/Find-an-Office/Southern-California/Tools-Resources/Understanding_Proposition_60-90.aspx

加州平等委员会
http://www.boe.ca.gov/proptaxes/faqs/propositions60_90.htm

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-德文·卢卡斯

Devin R. Lucas 是纽波特海滩的一名房地产律师、经纪人和 REALTOR®。 Lucas 先生是加州房地产经纪人协会® 消费者房地产调解中心提供的房地产调解员小组成员。卢卡斯先生是加州房地产经纪人协会®的前任董事、纽波特海滩房地产经纪人协会®的现任董事、多个地方和全州房地产经纪人®委员会的活跃成员、橙县律师协会的 2018 年秘书和司库房地产部门,奥兰治县律师协会独立和小型公司部门的前任主席,并被纽波特海滩房地产经纪人协会评为“2014 年度房地产经纪人®”。

Lucas 先生是 Villa Real Estate 纽波特中心办公室的经纪人助理,该办公室是一家领先的奢侈品经纪公司,专门从事纽波特海滩、科斯塔梅萨和奥兰治县沿海社区的业务。

读 卢卡斯先生的完整简历在这里.

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德文卢卡斯