计算机文字处理器打开,前面有纸垫,侧面有咖啡杯

如何撰写房地产调解简介

  • 2020 年 5 月 22 日
  • 德文卢卡斯

准备房地产调解可能会有压力,但精心准备的简明摘要不仅有助于调解员了解您的案件,还有助于您组织自己的想法和立场。在这里,我们将讨论什么是好的调解摘要,以及对此的一些建议。  

背景 

房地产纠纷太普遍了,尤其是在纽波特海滩和科斯塔梅萨等沿海橙县,那里的房地产价值很高,因此伴随的纠纷往往同样反映这些价值。正如我们在之前的文章中深入讨论的那样,调解是大多数房地产合同的要求,尤其是涉及无处不在的加州房地产经纪人协会®住宅购买协议 (“RPA”) 的合同。  

什么是调解简报

安排好调解后,您将需要撰写并提交“调解摘要”,这只是一封信函或电子邮件,概述了您的立场、论点和寻求的内容。  

它可以像一封简短的电子邮件一样简单,也可以是一份带有编号的横格纸(“诉状”)的精美法律文件,并包含大量展品。  

您的调解员可能更喜欢简单的内容,但如果您认为需要更多内容,大多数调解员会很乐意审查您发送给他们的任何内容,但如果您向他们发送小说进行审查,可能会先阅读他们的说明以避免额外的计费时间。

从哪里开始

花几分钟时间思考您的案件,并考虑是否有任何文件(或“证据”)有助于调解员审查。花几分钟整理一下你的想法。在你的脑海中重演整个磨难。然后把它写在纸上,也许是你在纸上手写的“大纲”或文字处理器上的项目符号。注意关键问题、关键事件和任何关键文件。也许打印这些文件的副本和/或在计算机上查看它们并组织在一个文件夹中作为最终附件发送到您的简介。花一些时间在纸上或计算机上以非正式的“待办事项清单”或“清单”组织您的想法。  

电子邮件或正式信函

如果您选择发送电子邮件或正式信件并没有什么区别,但是一封信件可能看起来更好看,并且给您更多的写作、保存、审查等自由度。  

无论如何,开始一个新的干净的电子邮件或空白的文字处理器文档,将您的姓名和联系信息放在顶部,将财产地址(争议地址)放在主题行上,并将摘要提交给调解员。如果您在主题行或开场白中表明您自己和您的角色,即“这份简报是由大街 123 号的卖家 X 和 Y 提交的”,这将非常有帮助。  

撰写简介 

接下来,在撰写简报“IRAC”时考虑这个简单的法学院原则。问题。规则。分析。结论。这些概念将在下面进一步讨论: 

问题 - 问题是什么?

您是否在争辩欠押金,发生了一些欺诈行为,应该进行销售吗?无论是什么问题,您都应该从全球棋牌十大排行榜争议的简单声明开始。  

让我们使用围绕取消和退还保证金的假设性争议。在这种情况下,您可以先说:“我们欠我们 X 美元的押金,因为我们正式取消了合同。”或者,“由于 X,我们恭敬地要求退还我们的初始存款。”卖方可能有一个简短的说明,例如,“我们有权保留买方的押金,因为他们在消除意外事件后取消了联系,并且在托管到期的前一天晚上。”  

任何简单的一两行总结争议和您的立场的陈述都是关键。从清楚地了解争议开始(历史和背景稍后介绍)。确保任何阅读您简报的人都会在前几行中知道争议的内容。不要埋葬最终目标(即返还押金、保留押金等);用它打开。  

规则——规则是什么?

您不必过分担心这一点,因为您的调解员大概精通房地产纠纷、房地产法和房地产合同(或者您应该考虑寻求一位调解员)。但是,解决一些特定的法律或合同问题(如果有的话)总是有帮助的。例如,“合同第 X 款允许 17 天的意外情况。”或者,如果存在欺诈纠纷,您通常可以注明“卖家必须披露重要事实”。同样,如果您有熟悉房地产纠纷的调解员,您不应过分担心您的简报中的这一部分。 

分析 – 使用相关规则分析您案件的事实。

这是您想要提供一些背景信息和事件的简短时间表的地方,并最终解释发生了什么。例如,在我们的押金纠纷假设中,可能的争论是这样的:“在我们验房时发现家里有霉菌后,在排除我们的检查意外事件之前,我们选择取消合同。由于我们在取消意外事件之前取消了预订,因此我们有权收取押金。”  

无论你站在哪一边,你都想提供一些背景和/或发生的事情的时间表。把事情简单化。您的调解员不想要时间历史,但关键点、截止日期、事件等将非常有帮助。  

如果有文件,这是参考的好时机。合同总是很理想,但不要用电子邮件或多余的文件轰炸调解员,除非你的观点很关键。例如,如果围绕意外事件的移除发生争议,而您是卖方,则您当然希望包括意外事件的移除文件。如果是非公开类型的争议,而您是买家,正在争论一些未公开的损坏,则该损坏的照片和/或维修估计最有帮助。  

如果作出了具体的陈述,或提供了具体的披露(有争议的),包括那些(即“卖方财产调查表”和/或“转让披露声明”是大多数交易中的关键披露文件,对于任何欺诈或不披露争议,以证明某些项目已或未披露)。  

结论——你想要什么?

简明扼要地总结您的立场,就像您打开简报的方式一样,即“如上所述,我们有权要求退还我们的 $X 存款。”  

如果有任何和解讨论或试图解决的历史,请通知调解员。 (即“我们之前要求卖家支付 X 美元,但他们至今没有回应。”) 

如果您觉得合适,有时也可以讨论和解选项,例如,“如果案件通过调解解决,我们愿意接受 X 美元的最终和解。”有时您可能不想在简报中开始实际谈判,但告知调解员您希望就解决方案进行工作的愿望可能会最有帮助。毕竟,如果双方都介入调解,不让步,那案子根本就不会了结。调解很少会导致一方得到他们想要的 100%;相反,根据定义,如果达成和解,通常会有一些妥协。 

我是否将我的简介发送到另一方?

这位作者强烈建议你这样做。我们无法计算我们收到的“机密调解简报”的数量,这似乎常常违反直觉。让对方知道你的位置。让对方知道你想要什么。如果您发送“机密简报”,调解员不应与另一方分享,但调解的全部目的是在保密的环境中讨论争议,并寻求相互解决。根据定义,你必须向对方解释你各自的立场才能发生这种情况。您的调解很可能涉及与另一方讨论您的调解简报的所有方面。所以即使文件本身没有翻过来,整个调解过程的目的也是为了表明对方的立场并进行讨论。因此,如果您在摘要中说您有权获得押金,那么调解员肯定会去另一方解释这一点。那么,为什么不让他们看到简介呢?我们的谦虚。也就是说,我们知道这个过程可能会有压力,有时人们想把他们坦率的想法写进他们的摘要中,而不用担心对方会看到这些作品。 

如果您确实选择对您的简报保密,请考虑将简报的替代版本发送给另一方,至少概述您的立场和需求的基本信息。这通常被称为“要求函”,通常由律师在调解前发送给对方。  

结论

撰写调解摘要是组织您的索赔并向调解员展示您的立场的完美方式。少即是多。您不需要参考每一个细节,更多的是参考争议的路线图以及您希望在调解中完成的事情。  

-德文·卢卡斯

请访问我们的网站以获取有关房地产调解的更多信息:

//paulmasua.com/mediation

全球棋牌十大排行榜作者

作者 Devin R. Lucas 是一名房地产律师、房地产经纪人和 REALTOR®。 Lucas 先生是加州房地产经纪人协会消费者调解中心的专业房地产调解员。

Lucas 先生的房地产业务专长于纽波特海滩、科斯塔梅萨和奥兰治县沿海社区,为住宅房地产领域的个人和投资者提供服务。

Lucas 先生是一名业主和房东,经营一家小型本地物业管理公司。

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德文卢卡斯