令人困惑的数学板

19 号提案家庭转让中的新财产税究竟是什么?

  • 2021 年 9 月 23 日
  • 德文卢卡斯

(“新”房产税基础)=((公允市场价值)-((旧房产税基础)+$1,000,000))+ (旧的房产税基础))

作为 19 号提案的专家,我们从业主那里收到了很多全球棋牌十大排行榜新提案 19 的问题,其中比较常见的问题之一是 确切地说,如何在排除家庭房地产转让的整个数百万美元的情况下计算出新的财产税????

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好消息是数学非常简单,见下文,包括示例。

坏消息是 19 号提案现在已经存在,这意味着许多下一代业主将面临大幅增加的房产税,尤其是纽波特海滩、科斯塔梅萨、拉古纳海滩、奥兰治县和湾区等沿海地区的业主。 .

要了解第 19 号提案的全部细节,以及您是否有资格获得这项新豁免(相对于 100% 的全面重新评估), 在此处查看我们深入的 Prop 19 文章.

假设您确实有资格获得 prop 19 豁免,一旦您继承(或购买)您父母的房地产,您的新财产税价值将是:

我的新税单是什么?

您需要知道当前的财产税基础(位于您的财产税账单上)和“公平市场价值”(参见下文“公平市场价值”的确定)来计算您的新账单……。

数学爱好者会喜欢的新财产税基公式:

(“新”房产税基础)=((公允市场价值)-((旧房产税基础)+$1,000,000))+ (旧的房产税基础))

试图清楚地说明这一点:

您将获得旧基差加上 1,000,000 美元,以建立新基差。如果公平市场价值高于该新数字,您将对超过新数字的任何东西征税(1%)。

换句话说,您的新房产税基是更大的:

您当前的财产税基础(请参阅财产税法案确定),


OR,


使用 1 毫米豁免的“新”财产税基计算如下。

第1步: 旧的房产税基础 + $1,000,000 = 新的免税额。超过这个数额的所有东西都将被征税。

第 2 步:将公平市场价值减去新的例外金额。这是您将被征税的“增量”(1%,但请与您的县评估员核对准确的税务信息和可能受到影响的额外债券等)。

知道了?请参阅下面的示例。

*什么是公平市场价值,谁将决定?简单的答案:县评估员。每个县的评估员都负责这项任务,这不是一件容易的事。计算机会产生许多价值,新的财产所有者可能会对县的新评估提出异议(如果他们认为有争议,并且可能在此类争议中占上风——简单检查当地销售和/或评估将有助于您支持或反对县的决定)。

示例(按对新所有者的坏消息递增顺序):

示例 1:家庭住宅的因子基准年价值 (FBYV) 为 300,000 美元,公允市场价值为 900,000 美元。由于公平市场价值低于 1,000,000 美元,因此提案 19 不包括全部金额。没有增加新的房产税。

示例 2:家庭住宅的因子基准年价值 (FBYV) 为 300,000 美元,公允市场价值为 1,500,000 美元。提案 19 下的排除金额为 $300,000 + $1,000,000 = $1,300,000。差额,1,500,000 美元 – 1,300,000 美元 = 200,000 美元。因此,调整后的基准年值为 500,000 美元(FBYV 300,000 美元 + 200,000 美元的差额)。这导致每年 2,000 美元* 的财产税增加(即 200,000 美元,税率为 1% *请咨询您当地的县,了解其他可能受到影响的潜在税收、债券等)。

示例 3:家庭住宅的因子基准年价值 (FBYV) 为 60,000 美元,公允市场价值为 3,500,000 美元。提案 19 下的排除金额为 60,000 美元 + 1,000,000 美元 = 1,060,000 美元。差额,3,500,000 美元 – 1,060,000 美元 = 2,440,000 美元。因此,调整后的基准年价值为 2,500,000 美元(FBYV 60,000 美元 + 2,440,000 美元的差额)。 这导致每年 24,400 美元*的财产税增加(即2,440,000 美元,税率为 1% *请咨询您当地的县,了解其他可能受到影响的潜在税收、债券等)。

示例 4:家庭住宅的因子基准年价值 (FBYV) 为 5,000,000 美元,公允市场价值为 14,500,000 美元。提案 19 下的排除金额为 5,000,000 美元 + 1,000,000 美元 = 6,000,000 美元。差额,14,500,000 美元 – 6,000,000 美元 = 8,500,000 美元。因此,调整后的基准年价值为 13,500,000 美元(FBYV 5,000,000 美元 + 8,500,000 美元的差额)。 这导致每年 100,500 美元* 的财产税增加(即 10,500,000 美元,税率为 1% *请咨询您当地的县,了解其他可能受到影响的潜在税收、债券等)。

如您所见,一旦您达到某个阈值(凭借公平市场价值和初始基数的交汇点),新的财产税将有效地转换为仅“偏离”公平市场价值 1 毫米。

这是加州均衡委员会全球棋牌十大排行榜该主题的官方问答:

问:如果家庭住宅的价值超过 100 万美元,我会失去亲子豁免吗?

A. 提案 19 下的价值限制是计算基准年价值加上 100 万美元的总和。如果市场价值超过这个限制,部分减免是可用的。超出排除金额的金额将被添加到已分解的基准年值中。

例如,家庭住宅的因子基准年价值 (FBYV) 为 300,000 美元,公允市场价值为 1,500,000 美元。提案 19 下的排除金额为 $300,000 + $1,000,000 = $1,300,000。差额,1,500,000 美元 – 1,300,000 美元 = 200,000 美元。因此,调整后的基准年值为 500,000 美元(FBYV 300,000 美元 + 200,000 美元的差额)。

//www.boe.ca.gov/prop19/#FAQs

如果您符合新的 Prop 19 排除条件,您必须在规定的时间内向县评估员提交适当的表格。

有关其他问题和表格,请联系您当地的县评估员办公室。

您可以通过我们的办公室预订付费(295 美元)一小时机密法律缩放咨询,以解决几乎所有问题、选项、税务影响和策略。 (在这里预约咨询。)

— 德文·卢卡斯

作者 Devin R. Lucas 是一名房地产律师、经纪人和房地产经纪人®,专门从事纽波特海滩、科斯塔梅萨和奥兰治县沿海社区的工作,为住宅房地产的个人和投资者提供服务。

正规棋牌游戏排行榜 – 律师德文卢卡斯和注册会计师考特尼卢卡斯 – 是加利福尼亚州内部家庭转移的专家,使用提案 13、58、193 的所有方面, 60、90 和新的 19 号提案. 单击此处了解有关 Lucas Real Estate 如何帮助您的家庭转移的更多信息.

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Sources: California Board of Equalization. //www.boe.ca.gov/prop19/#FAQs

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德文卢卡斯