令人困惑的数学板

驾驭新的加利福尼亚州 19 号提案:其对继承财产的大幅增加财产税并为 55 岁及以上的人带来更多便利

  • 2021 年 11 月 29 日
  • 德文卢卡斯

2021 年新的 19 号提案有两个主要组成部分, 可移植性 and 遗产.

作为一个简短的总结(和下面的评论,以及我们的相关文章和视频)......

The BAD 消息…。

1) 遗产:第 19 号提案极大地限制了通过赠与、继承或出售将现有的 13 号提案财产税基础传递给子女或孙子的能力,实际上是对下一代征收的死亡税或遗产税。 (阅读下面的内容,观看下面的视频,或 跳到我们的继承特定讨论以获得详细的分类)

The 好的 消息…

2) 可移植性:第 19 号提案允许 55 岁及以上(或某些灾难受害者)出售您的房屋,并将您现有的第 13 号提案的财产税基础转移到加利福尼亚州任何县的新房屋中,以任何价格(即价格更高的替代房屋) ,您只需支付差价)。 (阅读下文,或跳至我们的便携性特定文章以了解详细分类)

以下文章;下面的视频……

正规棋牌游戏排行榜 – 律师德文卢卡斯和注册会计师考特尼卢卡斯 – 是加利福尼亚州内部家庭转移的专家,使用提案 13、58、193 的所有方面, 60、90 和新的 19 号提案. 单击此处了解有关 Lucas Real Estate 如何帮助您的家庭转移的更多信息.

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继续阅读以了解更多信息和/或观看我们的 2020 年末 (实现)在此演示:

让我们讨论两个方面,首先,可移植性(GOOD)......。

提案 19 如何为 55 岁及以上人士转移现有的税收基础?

简而言之,第 19 号提案允许 55 岁及以上(或某些灾难受害者)出售您的房屋,并将您现有的第 13 号提案的财产税基础转移到加利福尼亚州任何县的新家,并且以任何更高或更低的房地产价格(尽管仅结转当前住宅的销售,您只需为任何高于您的销售价格的购买价格支付调整后的税基)。

两次交易必须在两年内发生,但顺序无关紧要。换句话说,您可以先购买替​​换物业,然后再出售。实际上,对于大多数人来说,他们必须先卖掉自己的房子,才能购买替代品。 “出售或购买”发生在财产所有权转移时(例如,托管结束日期)。 “建设”发生在完成之日。纳税人必须在此期间实际拥有并占用新房产作为其主要居所。

19 号提案取代了早期的 60 号提案(大约自 1986 年以来)和 90 号提案(大约 1988 年),并于 2021 年 4 月 1 日生效。 60 号和 90 号提案现在没有实际意义,完全被这项新法律取代。即使房产在 2021 年 4 月 1 日之前关闭,只要随后的买卖发生在两年内和 2021 年 4 月 1 日或之后,您也可以获得资格。

19 号提案是对可移植性法律的改进,将早期的 60 号和 90 号提案更改为现在要求所有加州县参与(早些时候,他们必须选择加入),允许更换价值更高的房屋(早些时候,更换房屋必须值相等或更小)并允许该定律最多使用三 (3) 次(之前只能使用一次)。

如何计算你的新基础:

简单的说…

  • 如果您的新房价值“相等或更低”(实际上现在与早期的 60 号和 90 号提案具有相同的定义,如果先购买新房,则为价值的 100%,如果更换房产为价值的 105%在出售原始财产后的第一年购买或新建,如果替换财产是在出售原始财产后的第二年购买或建造的,则为 110%),那么您的财产税保持不变。
  • 如果您的新房比旧房贵,您可以将旧房的价值全额抵免,然后只需支付购买价格差额的“新”财产税,通常为 1%,但请咨询您所在的县。

几个例子:

例如,一栋原始房屋已售出,在出售时的全额现金价值为 1,400,000 美元,计算基准年价值为 100,000 美元。如果以 1,600,000 美元的全额现金购买置换房屋,则将 200,000 美元(1,600,000 美元 – 1,400,000 美元)的差额添加到 100,000 美元的经分解基准年价值中。因此,置换房屋的新基准年价值为 300,000 美元(100,000 美元 + 200,000 美元)。

例如,一栋原始房屋已售出,在出售时的全额现金价值为 400,000 美元,计算基准年价值为 100,000 美元。如果以 600,000 美元的全额现金购买置换房屋,则将 200,000 美元(600,000 美元 – 400,000 美元)的差额添加到 100,000 美元的因子基准年价值中。因此,置换房屋的新基准年价值为 300,000 美元(100,000 美元 + 200,000 美元)。

例如,一栋原始房屋已售出,其全部现金价值为 4,000,000 美元,销售时的计算基准年价值为 1,000,000 美元。如果以 6,000,000 美元的全额现金购买置换房屋,则将 2,000,000 美元(6,000,000 美元 – 4,000,000 美元)的差额添加到 1,000,000 美元的经分解基准年价值中。因此,置换房屋的新基准年价值为 3,000,000 美元(1,000,000 美元 + 2,000,000 美元)。

有关 19 号提案的新便携功能的更详细分类,请 在此处查看我们的深入文章,究竟什么是我的新财产税提案 19 对 55 岁及以上人群的可移植性.

现在,继承的更复杂部分(BAD)......

第 19 号提案如何适用于家庭转移、家庭内销售和继承财产?

自 2021 年 2 月 16 日起,如果您通过任何方式(礼物、出售、混合、您去世后的遗产计划等)将您的财产转让给您的孩子(或孙子女,如果父母已故)出于年度财产税的目的,重新评估为完整的市场价值。 

由于第 19 号提案,您的孩子将不再继承您的第 13 号提案价值,或加州法律近 25 年来(根据之前的第 58 号提案和第 193 号提案)所规定的“提案 13 基础”。

只有一种有限的例外情况适用(详情见下文),但所有投资物业,即使孩子计划居住在其中,在转让时也将重新评估至全值。  

这取消了 58 号提案和 193 号提案的长期税收优惠(全球棋牌十大排行榜 58 号提案和 193 号提案的巨大好处的详细文章在这里),分别于 1986 年 11 月和 1996 年 3 月以压倒性多数通过,允许父母将主要住所的财产税基础(无论价值如何)转移给子女,以及所有其他财产的最高 1 毫米的评估价值(1 毫米的出租物业或其他投资物业的第 13 项价值传递给继承人,而不是基于公平的市场价值,有效地允许转移远远超过 1 毫米的财产价值,同时保持低账单)。这些提案——13 号提案、58 号提案和 193 号提案——每年为儿童节省了数以千计的资金。 (阅读此处以了解 [现已被销毁的] 58 号提案和 193 号提案的显着节省.)

不再。特殊利益集团已经根除对加州房主的这一标志性财务保护,并通过第 19 号提案通过了一项针对不动产所有者的新的死亡税和遗产税。自 2021 年 2 月 16 日起,将对所有家庭转移进行全面重新评估,以下详述的少数例外情况除外。  

如果死亡或公证发生在 2021 年 2 月 16 日之前,您或许可以利用“旧”命题 58 和命题 193。否则,截至目前,所有新的家庭交易(包括销售、礼物和死亡)都将受第 19 号提案的约束。

房产价值最高的地区,如纽波特海滩、拉古纳海滩、沿海橙县、旧金山湾区等,受 19 号提案影响最大;总体而言,根据立法分析办公室的说法,加利福尼亚州的下一代财产所有者每年将被征税数亿美元,这是加利福尼亚州第 19 号提案的预期影响。霍华德贾维斯纳税人协会等团体认为这个数字是更有可能在数十亿中,带有“B”。

一个有限的例外——价值低于 1,000,000 美元的“家庭住宅”和价值超过 1 毫米的混合利率

存在全面重新评估的一个有限例外:将“家庭住宅”(即父母目前居住的房屋)转移给孩子,孩子将在转移后的一年内住在“家庭住宅”中,但仅限于如果房屋在转让时的公平市场价值低于一百万美元(1,000,000 美元)。如果房屋在转让时的公平市场价值大于 100 万美元(1,000,000 美元),那么一个复杂的公式将接管旧的 prop 13 基准利率与房屋超过 100 万美元(1,000,000 美元)的部分。

换句话说, 有一个新的三部分测试来获得 Prop 19 的资格:

  1. 在转移或死亡时,该财产必须是父母的主要居所.
  2. 然后孩子必须住在该物业中,并将其作为主要住所,在转移或死亡后一年内。
  3. 如果房屋在转让或死亡时的公平市场价值大于一百万美元($1,000,000),那么您将收到高于旧税基加上 1,000,000 美元的房产税账单(请参阅下文,了解如何确定您的新账单)。

这将为许多人带来一些好处(相对于全面重新评估),但仍然是对继承的不动产征收的巨额税。 1 毫米对于加州房地产来说是一个相当低的门槛,尤其是在纽波特海滩和其他沿海地区,并不意味着业主“富有”。事实上,许多家庭在几十年前以适度的金额购买了房屋,只是为了看到他们良好的投资价值增加,但这并不意味着他们有能力根据更高的价值缴纳税款。这就是加利福尼亚具有里程碑意义的第 13 号提案及其后来的第 58 号提案和第 193 号提案的全部意义所在。

如果该房屋不是父母的主要住所,即使孩子计划住在该房屋中,也会进行全面的重新评估。不会传达任何好处。

如果房屋是投资物业或出租房屋,即使孩子计划住在该房屋中,也会进行全面重新评估。  不会传达任何好处。

注 – 围绕 19 号提案实施的某些方面存在不确定性。该州正在发布更新的指南,各县正在制定自己的解释,最终挑战和诉讼可能会在未来几年进一步定义 19 号提案。您应该咨询法律顾问并联系您所在县的评估员,讨论对您家的具体影响。

根据 19 号提案家庭转移,我的新房产税究竟是什么?

如果您符合新的 19 号提案,基本的新公式如下:

(“新”财产税基础)=((公允市场价值)-((旧财产税基础)+$1,000,000))+(旧财产税基础))

尝试清楚地说明:您获得旧基差加上 1,000,000 美元,以建立新基差。如果公平市场价值高于该新数字,您将对超过新数字的任何东西征税(1%)。

有关如何计算继承财产的新 Prop 19 财产税的详细审查和理解, 在此处阅读我们全球棋牌十大排行榜计算新 Prop 19 税的深入文章.

什么是公平市场价值,谁来决定?

县评委。每个县的评估员都负责这项任务,这不是一件容易的事。计算机会产生许多价值,新的业主有可能对县的新评估提出异议(如果他们认为有必要提出争议,并且可能在此类争议中占上风——简单地检查当地的销售情况和/或评估将有助于您支持或反对县的决定)。

您可以做什么/如何为第 19 号提案制定计划和制定战略,并为您的孩子保留第 13 号提案的基础?

不幸的是,鉴于 19 号提案现已生效,所有新的转让(通过出售、赠与或死亡)都受 19 号提案的约束。

您应该咨询您的加利福尼亚州代表以表达您的担忧(单击此处查找您当地的民选官员)。有团体,例如 霍华德贾维斯纳税人协会 寻求“恢复 58”并恢复先前的法律和福利。我们敦促您联系您的代表和/或加入 如果您有兴趣恢复旧福利,请联系霍华德贾维斯纳税人协会。

在 19 号提案实施之前,我们曾建议家庭强烈考虑在 2021 年 2 月 15 日之前彻底转让财产(通过出售、赠与或两者的混合)。典型的信托将无法避免重新评估(见下文) .但是,由于此截止日期已过,您现在必须遵守 Prop 19 规则。

您仍然可以将您的财产赠与您的孩子,将您的财产出售给您的孩子,或两者的混合,但必须符合 Prop 19 的资格或面临重新评估。 (我们之前在此处链接的文章解释了此类礼物或销售的各种选择,以及将于 2021 年 2 月 16 日失效的 58 号提案和 193 号提案的巨大好处.)

我的遗嘱或信托是否能绕过或绕过第 19 号提案,并将第 13 号提案的基础传递给我的孩子?

不。典型的遗嘱或典型的信托不能绕过 19 号提案。信托是必不可少的遗产规划工具,可以避免遗嘱认证(即您死后的法庭程序),但它不会改变全球棋牌十大排行榜 19 号提案的法律。过世,即触发财产转移。如果您在 2021 年 2 月 16 日或之后去世,您的财产将得到全面重新评估,即使持有信托也是如此。

然而,有一些“不可撤销的信托”在创建时实际上改变了受益所有权,可能是一种变通方法。一些律师在 19 号提案实施之前起草了这些文件,时间将决定它们的有效性。

作为避免 19 号提案重新评估的策略,LLC 或 FAMILY LIMITED 合作伙伴关系或任何其他创造性的解决方法如何?

有限责任公司和家庭有限合伙企业已经存在很长时间,经常被高净值个人和家庭用于税收、遗产规划和责任保护目的。实体总是有与家庭转移不同的规则,无论 19 号提案如何,这些规则都将保持不变。

虽然有限责任公司和家庭有限合伙企业可用于在部分权益转移时避免重新评估,但它们必须准确地创建以实现预期目标,并且根本不适用于所有家庭。当过多的所有权或控制权转移(通常超过 50%)时,将对财产进行全面重新评估。

此外,这些实体还有年度税收、维护和创建成本。实体规则超出了本文的范围,但可以被一些家庭用来持有房地产和避免重新评估。

联合租赁作为避免因第 19 号提案而重新评估的策略如何?

在“联合租赁”(或作为“联合租户”)中持有所有权可以在正确的情况下使用,以避免在转让时重新评估财产税,但仍会导致在原始人死亡时重新评估拥有者)。

联合租赁一直被用来帮助那些不想要信托的手续、复杂性或费用的人避免遗嘱认证。但这对大多数人来说不是正确的工具,并且在死亡或转移后仍将受到 19 号提案的约束。

[现在进行模拟讨论] 为什么不在第 19 号提案实施之前转移? / 任何家庭转移的注意事项

最重要的是,由于 19 号提案现已生效,这对于避免 19 号提案没有意义,但如果考虑转会,仍需考虑。为说明起见,现在仍在考虑转学的人,以及因错过截止日期而后悔的人,重新审视这些确实导致许多家庭不转学的考虑因素,即使在以前的法律下……

Step-Up In Basis,又名加强基础,又名加强基础.这项优惠的税法目前通过显着减少死亡后出售房地产的资本收益,为您的继承人在死亡时提供更好的税收优惠,而不是在生时。 (再次,在我们之前的文章中有详细说明)。 However, President-elect Joe Biden proposes elimination of this tax benefit (citations below).规划税法的未来总是很困难的。我们知道这些财产税的增加将发生在 2021 年 2 月 15 日之后的转让中;我们不知道在基础上提高未来会怎样。如果取消基础上的提高,并且转移发生在 2021 年 2 月 15 日之后,那可能会给继承人带来令人不安的双重征税增加。 

该物业的现有贷款.必须解决这个问题,因为彻底转移可能会违反当前贷款的“到期销售条款”。通常,孩子可以“购买”房屋(以任何价值,公平市场与否),获得新贷款以偿还旧贷款,甚至可能使用房屋中的额外净值为父母或子女谋福利。 

根本不准备在死之前放弃资产.当然,这是个人决定。未来的税法可能会变得更有利,或更少,加班。许多人围绕这些法律做出遗产规划决定;许多人不在乎。  

这在未来会被逆转或改变吗?

这是一项通过投票提议的宪法修正案。可能需要一个新的投票提案来“撤销”或更改 19 号提案(即恢复 58 号提案和 193 号提案的好处)。

Impacted voters should contact their elected representatives to discuss their view (lookup your representative here: findyourrep.legislature.ca.gov) 并考虑成为会员或捐赠给诸如 霍华德贾维斯纳税人协会 倡导业主并寻求恢复前 58 号和 193 号提案。

继承常见问题

Indeed, many unanswered questions remain and further clarification, rules, amendments and litigation will result. For now, below are some FAQ from the BOE. They note “it is anticipated that these FAQs will be updated periodically with additional questions, particularly if legislation is enacted or further guidance is issued by the Board. Please check back often for updates.” You can review directly here: //www.boe.ca.gov/prop19/#FAQs

有关便携性方面的常见问题解答, 在此处查看我们的便携性特定文章。

问:19 号提案是否具有追溯力,是否会导致已经获得 58 号提案(亲子排除)福利的财产转让需要重新评估?
A. 否,19 号提案明确规定 58 号提案适用于 2021 年 2 月 15 日或之前发生的转让,而 19 号提案适用于 2021 年 2 月 16 日或之后发生的转让。

问:如果一个家庭住宅赠与两个孩子,两个孩子是否都必须居住在家庭住宅中作为他们的主要住所才能获得亲子排斥?
答:我们认为立法机关的意图是允许排除,只要父母的家庭住宅成为至少一个孩子的家庭住宅。

问:根据第 19 号提案,如果我继承了我父母的家庭住宅并搬入其中并将其作为我的主要住所,我是否必须一直住在该住宅中才能获得亲子排斥?如果我搬到其他地方会怎样?
A. 我们认为,至少一名符合条件的受让人必须继续住在该物业作为其家庭住宅,以维持该物业的排除。因此,如果该物业不再是您的家庭住宅,它将获得新的应税价值。新的应税价值将是您继承房屋之日的房屋公平市场价值,每年根据英国央行每年公布的通胀因素进行调整。

问:第 19 号提案是否适用于出租房屋的转让?
A. 否,第 19 号提案将亲子排除限制在作为转让人主要居所并成为受让人主要居所的家庭住宅的转让。

问:我们是否需要在 2021 年 2 月 16 日生效日期之前提交我们的父母/子女排除申请,才有资格根据 58/193 提案获得排除?
A. 只要父母与子女之间的不动产转让或所有权变更日期发生在 2021 年 2 月 15 日或之前,该转让将符合第 58/193 号提案的排除条件。因此,只要索赔是在转让之日起三年内或转让给第三方之前或在补充或逃避评估通知之日起六个月内向县评估员提出的。因此,无需在 2021 年 2 月 16 日之前提交索赔。

问:如果家庭住宅的价值超过 100 万美元,我会失去亲子排斥吗?
A. 提案 19 下的价值限制是计算基准年价值加上 100 万美元的总和。如果市场价值超过这个限制,部分减免是可用的。超出排除金额的金额将被添加到已分解的基准年值中。

例如,家庭住宅的因子基准年价值 (FBYV) 为 300,000 美元,公允市场价值为 1,500,000 美元。提案 19 下的排除金额为 $300,000 + $1,000,000 = $1,300,000。差额,1,500,000 美元 – 1,300,000 美元 = 200,000 美元。因此,调整后的基准年值为 500,000 美元(FBYV 300,000 美元 + 200,000 美元的差额)。

问:如果父母在 2021 年 2 月 16 日生效日期之前去世,并且评估员直到一年后才意识到死亡并重新评估截至死亡日期的财产,是否适用于提案下的亲子排除条款? 58 号提案还是 19 号提案?
A. 死亡日期为所有权变更日期。自死亡之日起生效的法律将适用。 19 号提案明确,58 号提案适用于 2021 年 2 月 15 日或之前发生的转让,19 号提案适用于 2021 年 2 月 16 日或之后发生的转让。

问:我已经签署并公证了我的契约,并在 2021 年 2 月 15 日截止日期之前将其提交给我当地的县记录员办公室进行记录。如果我的契约没有在 2021 年 2 月 15 日的截止日期前登记怎么办?我的契约是否必须在该日期之前记录才能仍然符合 58/193 提案的规定?
A. 否。只要转让日期在 2021 年 2 月 15 日或之前,转让将符合 58/193 提案的排除条件。财产税规则 462.260 明确指出,契约的登记日期可反驳地推定为转让日期。这意味着,如果有证据表明转移发生在记录日期之前,评估员应接受该较早日期。例如,此类证据可以是经过公证的转让文件(例如契约)的日期。

问:19 号提案对信托中持有的财产有何影响?
A. 信托的管理受信托工具本身的约束。对于信托持有的财产,税收和税收法第 61(h) 条规定,当可撤销信托变得不可撤销时,当不动产的任何权益归属于委托人或委托人的配偶或注册同居伴侣以外的人时,所有权就会发生变化(另请参阅财产税规则 462.260)。这通常发生在委托人去世时。因此,死亡日期被认为是所有权变更的日期。 19 号提案明确,58 号提案适用于 2021 年 2 月 15 日或之前发生的转让,19 号提案适用于 2021 年 2 月 16 日或之后发生的转让。

问:我如何在转移后的一年内申请房主豁免或残疾退伍军人豁免,以符合 19 号提案要求的亲子或祖父母孙排除资格?
A. 要申请房主豁免或残疾退伍军人豁免,必须向县评估员提出索赔。 BOE-266, Claim for Homeowners’ Property Tax Exemption, 是申请房主免税的申请表,BOE-261, Claim for Disabled Veterans' Property Tax Exemption, 是申请残疾退伍军人免税的申请表。这两种表格都可以从房产所在的当地县评估办公室获得并提交给该办公室。

结论

同样,不能低估第 19 号提案的这项新的财产税增加。自 2021 年 2 月 15 日起,所有出租房产、所有投资房产和任何未用作父母主要居所的房产的家庭转让(通过出售、赠与或死亡)将导致重新评估到全部市场价值,可能导致数千为下一代业主支付数千美元的新年度财产税,即使孩子们计划住在那里。从 2021 年 2 月 15 日开始,父母在转移时居住的家庭住宅中的家庭转移,并且孩子将在转移后一年内生活,以今天的价值计算超过 1 毫米,将导致部分重新评估,可能导致成千上万的美元的新年度财产税给下一代业主。  

业主今天应该对他们的遗产规划进行坦率的分析,以及此时是否适合转让、出售或赠与。咨询熟悉这些现有和新法律的适当专业人士。   

— 德文·卢卡斯

作者 Devin R. Lucas 是一名房地产律师、经纪人和房地产经纪人®,专门从事纽波特海滩、科斯塔梅萨和奥兰治县沿海社区的工作,为住宅房地产的个人和投资者提供服务。

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来源:

加州 19 号提案官方选民指南:

//voterguide.sos.ca.gov/propositions/19/

加州 19 号提案选民指南 - 立法分析师的信息: 

//vig.cdn.sos.ca.gov/2020/general/pdf/prop19-title-summ-analysis.pdf

加州官方提案 19 拟议法律文本:

//vig.cdn.sos.ca.gov/2020/general/pdf/topl-prop19.pdf

加州宪法第十三条:

//leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displayText.xhtml?lawCode=CONS&division=&title=&part=&chapter=&article=XIII

Details of President-elect Joe Biden’s proposal to eliminate the Step-Up In Basis, aka stepped up basis, aka step up basis:

//taxfoundation.org/joe-biden-tax-plan-2020/#Details

//www.politifact.com/factchecks/2020/oct/29/facebook-posts/yes-biden-seeks-eliminate-policy-reduces-inheritan/

//www.forbes.com/advisor/retirement/biden-tax-policy-step-up-in-basis/

California Board of Equalization (//www.boe.ca.gov/prop19)

加州房地产经纪人协会,重新评估的财产税豁免和 19 号提案实施立法。

加州平等委员会财产税规则 462.540(a)(1)

IRS Topic No. 701, Sale of Your Home (//www.irs.gov/taxtopics/tc701).

IRS Publication 523, Selling Your Home (//www.irs.gov/publications/p523)

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